Odzkoušeno.cz Hobby, dům, zahrada, řemeslo, cestování, životní styl
Prodat nemovitost není tak jednoduchým úkolem, jak se může zdát a hlavně není nejlevnější. Výhodný prodej nemovitosti může být důvodem k oslavám. Neradujte se však předčasně, víte, jaké poplatky z prodeje nemovitosti musíte hradit?
Daň z převodu nemovitosti
Daň z převodu nemovitosti je zákonným poplatkem, který musí platit prodávající. Mezi politiky probíhala diskuze a padly také návrhy, že by tuto daň měl platit kupující. Tato úprava ale neprošla schválením, tudíž platba daně z převodu nemovitosti je i v roce 2014 na prodejci. Ale kupující je ručitelem, že prodávající daň u finančního úřadu uhradí.
Nová právní úprava však dává možnost sjednat v kupní smlouvě, že daň z převodu nemovitosti uhradí kupující.
Předmětem této daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem. Sazba daně z převodu nemovitosti se oproti roku 2013 zvýšila z 3 % na 4 % v roce 2014 ze základu daně, kterou tvoří nabývací hodnota. Tato nabývací hodnota se určuje podle daňové srovnávací hodnoty, která představuje 75 % zjišťovací ceny, kterou uvedl znalec nemovitostí ve svém posudku.
Tudíž srovnávací daňová hodnota u nemovitosti, kterou ocenil znalec na 2 miliony korun je 1,5 milionu.
Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou pouze tehdy, je-li vyšší než cena sjednaná. V ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané.
Budeme-li chtít nemovitost prodat za cenu, kterou určil znalec, tedy za 2 miliony korun, představuje tato hodnota základ daně, jelikož sjednaná prodejní cena je vyšší než srovnávací daňová hodnota, který nám vyšla výpočtem.
V konečném měřítku bude 4% daň z převodu nemovitosti v ceně 2 milionu korun činit 80 000, což není nezanedbatelný výdaj.
Daňové přiznání je poplatník, tedy prodávající podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.
Marže realitní kanceláři
Pokud nám prodej nemovitosti zprostředkovává realitní kancelář, účtuje si za své služby marži ve výši od 3 – 5 % z ceny nemovitosti. V našem případě ceně domu za 2 miliony a zohlednění 5% marže by odměna realitní kanceláři byla ve výši 100 000 Kč.
Marže stejně jako poskytované služby se u jednotlivých kanceláří mohou výrazně lišit.
Konzultace advokáta
Jestliže nám realitní kancelář poskytuje služby bez patřičného právního servisu, je vhodné mít kupní smlouvu sestavenou advokátem. Cena těchto služeb je různá. V průměru je to mezi 3 000 – 5 000 Kč.
V případě, že chceme mít při podpisu smluv jistotu, můžeme přizvat notáře, jehož služby ověření listin vyjdou také přibližně na 4 000 Kč.
Daň z příjmů fyzických osob
Nakonec ještě odvedeme daň z příjmů fyzických osob, nebereme-li v potaz, že jsme právnická osoba.
Tady je malou výhodou, že si předchozí výdaje, včetně daně z převodu nemovitosti můžeme uznat za prokazatelný daňový náklad.
Tudíž základem daně z příjmů fyzických osob bude: *
* (jedná se pouze o ilustrační příklad, jelikož v osobním daňovém přiznání lze uplatňovat slevy na poplatníka a podobně, toto v ukázkovém příkladu není zohledněno)
Prodej nemovitosti 2 000 000,-
Daň z převodu nemovitosti – 80 000,-
Marže realitní kanceláři – 100 000,-
Poplatky advokátovi a notáři cca – 7 000,-
Celkem: 1 813 000 Kč
Tato suma představuje základ pro daň z příjmů fyzických osob, kterou Ministerstvo financí stanovilo na 15 %. Daň z příjmů fyzických osob tedy představuje sumu 271 950 Kč.
Po odečtení všech poplatků při prodeji nemovitosti za 2 000 000 Kč nám ve finále zbude přibližně 1 541 050 Kč., což již nevypadá tak radostně.
